Kellő tájékozódás nélkül meglepetést okozhat az ingatlan adásvétel elővásárlási joggal terhelve, ha az eladó a lehetségesnél később értesül róla. Hogyan kerülhető el a felesleges utánajárás, mennyire nehéz a tulajdonostársakkal való ügyintézés? Attól függ, hogy ismeri-e az eladó a szükséges tennivalókat.
Az elővásárlás jellemzően közös tulajdon esetében áll fenn. A tulajdonostársak elsőbbségi vásárlására vonatkozik, külső személy tulajdonszerzésének megelőzhetőségét jelenti. Fennállhat egy társasházban, ahol a szomszédok közös megállapodásán alapul. Írásban van rögzítve a társasházi alapító okirat pontjai között, írásban lehet eseti módon lemondani is róla, mindenképpen írásos értesítést követően. Osztatlan közös tulajdon esetében törvény szerint érvényesül az elővásárlási jog.
A tulajdoni lap a III. részében nem is szerepel, csak következtetni lehet rá, ha például egy társasházi ingatlan lakásainak nincs még saját helyrajzi száma.
Talán a legjobb példa rá egy beálló-hely egy teremgarázsban, hiszen az egész garázs egyetlen helyrajzi szám alatt szokott szerepelni a földhivatali nyilvántartásban..
Praktikusan az a lakóközösség alkalmazhat elővásárlási jogot, akik kisebb létszámúak. Mindenhol egyre kritikusabb a parkolási lehetőség, ezért egy társasház garázsi, különösen udvari garázs eladása előtt kifejezetten praktikus a ház lakástulajdonosainak elsőbbsége, ha valaki el kívánja adni.
Nagyobb létszám, sok albetét esetén azonban kifejezetten terhes lehet, és nem is életszerű az alkalmazása, sokkal nehezebb egy adásvétel elővásárlási joggal.
Nem szükségszerű, hogy eladás előtt minden tulajdonos tisztában legyen a szomszédok vagy mások elővásárlási jogával. Aki azonban ingatlanközvetítőnek ad megbízást ingatlan adásvétel érdekében, jó esetben már a megbízott aláírandó megbízási szerződésében is szerepel az esetlegesen fennálló elővásárlási jogra vonatkozó utalás. Minden közvetítőnek érdekében áll jó előre felkészülni az esetleges elővásárlók kezelésére, így már a megbízás legelején értesíti róluk a tulajdonost.
Ikerházak esetében, társasházzá még nem alakult építőközösségek tulajdonosai biztosan számolhatnak elővásárlási joggal, amely a vásárlók számára feltétlenül releváns.
Elővásárlási joggal terhelt ingatlan adásvétele előtt az ügyvéd szerepe válik hangsúlyossá a vásárló számára. Ezért is érdemes tudni, hogy szabad-e ingatlant vásárolni ügyvéd nélkül.
Mivel a jogász vállal felelősséget a vásárlás zökkenőmentes bonyolításáért, az ő feladatai (is) az elővásárlók akár lemondó nyilatkozatainak begyűjtése, avagy az elővásárlói joggal élni kívánók ismerete. Az egyik lehetséges esetben az ügyvédek még az adásvételi szerződés aláírását megelőzően várják meg az elővásárlásról szóló nyilatkozatokat, amelyek az ajánlat összes részletét tartalmazza. Feltüntetendő az adásvételi ár és a fizetési konstrukció is.
A másik eshetőség, hogy felhívja a vevő figyelmét a szükséges átfutási időre, ami az aláírás után szükséges. Ha 8 nappal az írásos értesítést követően jelzi közülük valaki a vásárlási szándékát, akkor ez a szomszéd belép a vevő helyébe.
Mindenképpen hasznos, ha egy tulajdonos tisztában van a fennálló elővásárlási joggal. Ha mégsem, ingatlanos megbízottja segíteni fog benne. Az a legszerencsésebb, ha a megállapodás után, ismerve a kialkudott vételárat, még a szerződés aláírása előtt nyilatkoztatja a szomszédokat. Így előzhetők meg a váratlan helyzetek, könnyebb így az adásvétel elővásárlási joggal.
A legjobb hír a témában az eladók számára, hogy nem tudnak rosszul járni: az elővásárlási joggal rendelkező nem fizethet sem kevesebb összeget a vevő ajánlatánál, sem rosszabb konstrukció szerint.
Akár még az is előfordulhat, hogy nem is egy, hanem több elővásárlási joggal rendelkező is élni kíván a lehetőséggel. Ebben az esetben az eladó választhat is a lehetőségek közül, így hozhatja ki a legtöbbet az eladásból. Technikailag is könnyű helyzetben van: az aláíráskor átvett foglaló összegét sem ő, hanem az új vásárló kell kifizesse az eredeti vevő felé. Majd a fennmaradó vételár-részt az új személytől fogja megkapni, így számára teljesen irreleváns, hogy ki lesz az új tulajdonos.
Talán csak amiatt lehet lelkiismeret furdalása, hogy nem az először megismert vevőnek fogja a kulcsokat átadni. 🙂
Igyekszem én is a lehető legkorábban tudomást szerezni a fennálló elővásárlási jogról, hogy ne legyen később fennakadás. Mindig segítek az összes elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat begyűjtésében, felkeresek minden érdekeltet, hogy lehetőleg már az aláírás alkalmával az én vevő ügyfelem lehessen a következő tulajdonos. Az esetek többségében nem pusztán a megbízó tulajdonosok számára óriási segítség, de az okiratszerkesztő ügyvéd munkáját is megkönnyítem az elővásárlás hatékony ügyintézésével. Úgy gondolom, hogy ez is egy komplex szolgáltatás része, hiszen ahogy mondani szoktam, a fél segítség nem segítség.
Hogy Önnek se okozzon meglepetést az adásvétel elővásárlási joggal, forduljon hozzám bizalommal!
Ingatlan adásvétel koronavírus közben? Valóság ez vagy csak fikció? :) Hogyan oldja meg az ügyvéd az ügyfelek és a saját biztonságát? Hogyan fordulhat elő, hogy ügyvédi iroda helyett egy piaci asztal is használható?
Elképzelhető-e ingatlan adásvétel ügyvéd nélkül? Miért csak ügyvéd előtt szabad adásvétel szerződését aláírni? Mennyire köztudott, hogy az ügyvéd milyen szerepet játszik az ingatlanok adásvételekor?
