A lakásvásárlás menete hitelből, ha önerőből vagy készpénzzel nem lehetséges a vételár kifizetése. Milyen lépéseken kell átesnie egy vásárlónak hitellel történő lakásvásárláskor? Eladóként mit érdemes tudnunk a vevőről, ha hitelből fedezi a vásárlást? A hitelből történő lakásvásárlás milyen kockázatokkal jár?

Lakásvásárlás lépései hitel esetén

A pénzintézet felé a vásárlónak tárgyi és személyi feltételeket kell teljesítenie, egyetlen mondattal így írható le a lakásvásárlás menete hitelből. A tárgyi feltételt a fedezet adja. A bank számára egyrészt ingatlanfedezet szükséges a kihelyezett összegért cserébe. Ez lehet maga a vásárlás tárgya, vagy másik, akár más tulajdonában lévő, de lehetőleg tehermentes ingatlan. A személyi fedezet másrészt pedig a hitelfelvevő személy, és – ha van – a házastársa is. A személyi feltételt a leendő adós(ok) jövedelme fogja képezni.

1. lépés: az igény benyújtása

A hitelfelvételt minden esetben az igény benyújtása előzi meg. Lényegében egy nagy papírkupacról van szó, amelynek pontos tartalmát minden bank előre felsorolja. Gyakran bankonként saját formanyomtatványok használatosak, jellemzően a jövedelemigazolás lehet ilyen. Az egyik legfontosabb ebben a lépésben, hogy kizárólag teljes kérelem benyújtása lehetséges, hiányos igény a bankok által nem befogadható, tehát nem is bírálható el. A másik legfontosabb, már az eladók számára is releváns jellemzője a hitelkérelemnek a (végleges és földhivatal által érkeztetett) adásvételi szerződés. Amint tehát egy hitellel vásárló vevő és eladó megállapodnak az adásvételt illetően, már a kérelem bírálatától fogva nem forgalomképes az ingatlan, hiszen a tulajdoni lapon már a vevő neve is szerepel. Ahhoz, hogy a vásárló fizetőképességéről megbizonyosodhassunk, meg kell várni a hivatalos banki hitelbírálatot.

2. lépés: a bírálat

A hiteligény talán legfontosabb lépése a bírálati eredmény. Itt dől el, hogy a bank hitelképesnek ítéli-e az igénylőt, hogy folyósítani fogja-e a hitel összegét. Jól előkészített igényt akár 1-2 héten belül is követheti a bank döntése, ha még a fedezetül szolgáló ingatlan értékbecslése is gyorsan elkészül.Lehetséges egyébként adásvételi szerződés aláírása nélkül is hitelbírálatot, előbírálatot kérni, ami nem köti az eladót. Amennyiben az éles igény esetén is az előzetes adatokat jelöli meg a vásárló, a 4 hónap érvényességű bírálat az eladó számára is garanciát jelent a vásárló fizetőképessége; szinte a készpénzes vásárlókkal is felveheti a versenyt a piacon. A lakásvásárlás menete hitellel sem lehetetlen, lényegében a bírálat kérdése. Jól előkészített igénylés esetén kockázattal sem jár együtt.Egy előzetes bírálattal a zsebben semmilyen kockázatot nem jelent foglalót fizetni az eladónak. Anélkül azonban az a tanácsom, hogy alaposan járjunk utána a lehetőségeknek, kérjünk profi segítséget! Ha az a szándéka a vevőnek, hogy banki nemleges döntés esetére mégis előleggé szeretné változtatni az első vételár-részletet, azzal az adásvétel aláírása kerülhet veszélybe. Miért írná alá az eladó a szerződést, ha nem biztos a vevő? Ha mégis aláírná, a forgalomképtelen ingatlant készpénzes vevőnek már nem adhatja oda.

3. lépés: a folyósítás vagy kifizetés

Néhány folyósítási feltétel teljesítése után nem marad más hátra, mint maga a legjobb rész, a banki folyósítás. A leggyakrabb esetben ez közvetlenül az eladó bankszámlájára érkezik, a vevő nem is találkozik az összeggel. Tapasztalt hitelközvetítő segítségével már előre tudja a vásárló, hogy a bírálatot a banki hitelszerződés aláírása, majd annak közjegyzői okiratba foglalása követ. A banki folyósítás majd ezen lépések után fog megtörténni, és minden esetben meg is szokott történni. Nekem az a tapasztalatom, hogy egy alaposan előkészített hiteligényt a vevő részéről mindig fizetés követ, így az eladó számára nem kérdéses az eladás létrejötte. Minden esetben csak a folyósítás után kerül a vevő nevére a vásárolt ingatlan, egészen odáig fenntartja az eladó a tulajdonjogát. A bank természetesen a folyósítással egyidejűleg – a hitel összegével és pénznemével megegyező – jelzálogjogot is bejegyez a tulajdoni lapra, ami már nem érinti az eladót, de az adásvételi szerződésben aláírásukkal ehhez a feleknek előre hozzá kell járulniuk.

Lakásvásárlás menete hitelből

Az ingatlan eladója akár készpénzes, akár hitellel fizető vevővel találkozik, nem érdemes elzárkóznia egyiktől sem. Hacsak valami miatt nincs ideje kivárni a hitel folyósítását, ne ragaszkodjon készpénzes vevőhöz. A bankok ugyan roppant bonyolult módon döntenek, mégis a tőke kihelyezésében érdekeltek, minél nagyobb hitelösszeg az érdekük. Mivel hitelből nem tud azonnal fizetni a vevő, talán magasabb vételár is elérhető, jobb az eladó alkupozíciója.