Ingatlan jelzálog törlése, tehermentesítés

Ingatlan jelzálog törlése, ingatlan tehermentesítése földhivatalban, mindig csak írásos kérvény útján, figyelembe véve a sorrendiség és az okirat elvét.

Mostani bejegyzésem előzményét is egy megbízó ügyfelem szolgáltatta. A tehermentesítés egyedi és tanulságos folyamata adta az ötletet az ingatlan jelzálog törlése témának. A legideálisabb esetben ugyan az ingatlan jelzálog intézményével sosem találkozunk, de aki hitelt vesz fel, egyéb kötelezően fizetendő költségét nem rendezi, akkor sajnos nagy eséllyel találkozni fog vele. Tapasztalni fogja a tehermentesítés buktatóit a hivatalokban való eljárás szabályaival és a szükséges időtöltéssel együtt.

Hogyan és miért jön létre az ingatlan jelzálog?

A jelzálog egy jogi biztosíték egy fizetési kötelezettségünk teljesítésére a jogosult felé. Jellemzően egy pénzintézet a jogosult intézmény. A hitelező jegyzi be a lakásunk tulajdoni lapjára vagy előzetes beleegyezésünk vagy valamely jogszabály szerint akár automatikus módon. A leggyakoribb esete a banki hitel-felvétel, amikor a pénzintézet vagy a munkáltató jelzi is előre a bejegyzés majdani tényét. Csak jelzálogjog bejegyzésével, illetve az arra való beleegyezés birtokában együtt folyósítanak, amelyet az ügyfél a közjegyzői okiratban mindig rögzíti. Fontos tudni, hogy a tulajdoni lapon a hitel eredeti összege „és járulékai erejéig” kerül feltüntetésre, ugyanis az évek során kifizetett törlesztéssel nem csökken a bejegyzett teher mértéke. Manapság már a forintban bejegyzett teher jellemző, de találni még svájci frankos vagy eurós terheket is a bejegyző határozat érkezési idejének feltüntetése mellett.

Szintén jelzálogjogot jegyez be a Magyar Állam is, amikor a családi otthonteremtési kedvezményt, ismertebb nevén csok-ot folyósít. Emellé egyébként mindig társul egy úgynevezett elidegenítési is terhelési tilalom is szintén a Magyar Állam nevére, a zálogjog biztosítására.

Kevésbé jellemző, de földhivatali bejegyzésként előfordul a per-feljegyzés is. Előzménye egy bírósági elrendelés, a tulajdoni lapon szerepel az illetékes bíróság megnevezése is. Ilyen peres eljárást egy magánszemély, akár az egyik tulajdonostárs is indíthat.

Előfordul még a végrehajtási jog bejegyzése is, amelyet például a közös képviseletet ellátó cég behajtási eljárása okozhat. Szintén a III. rész tartalma lehet a tulajdonos cselekvőképtelensége miatt gondnokság alá helyezése miatti bejegyzés.

Ingatlan jelzálogjog bejegyzését az adóhivatal is alkalmazhatja az adó jellegű kötelezettségek nem teljesítése esetén, vagy előfordulhat társasházi közös költség nem fizetése után a közös képviselő jogi eljárása nyomán. Ilyenkor azonban nem szükséges az adós hozzájárulása, a jogszabályok lehetővé teszik a jelzálogjog bejegyzését. Természetesen az automatikus bejegyzést mindig fizetési felszólítások előzik meg, tehát meglepetést senkinek nem okozhat.

A jelzálog nyilvántartása

A jelzálognak szintén szereplője a földhivatal, aki az ingatlan tulajdoni lapján – ügyvéd vagy közjegyző által ellenjegyzett okirat szerint – teherként jegyzi be a jogosult részére a jelzálogjogot. A földhivatal szigorú szabályok szerint, a tartozás eredeti összegével, dátummal és ügyszámmal hivatkozva tartja nyilván a feljegyzést. Csak bejegyezni vagy törölni jogosult, azaz csak a bejegyzés idejében ismert összegre nézve tartja nyilván a tartozást. Ha időközben részben törleszti az adós a tartozását, a bejegyzésnél szereplő összeg nem változik. Ha például csak 1 hónap van hátra a bankkal aláírt hitelszerződésben a törlesztésből, akkor is az eredetileg folyósított összeg szerepel a tulajdoni lap III. részében.

Mikor esedékes a jelzálogjog törlése?

Egy bejegyzés alatt álló jelzálog törlése rendszerint az ingatlan értékesítésekor esedékes, hiszen minden vevő tehermentesen vásárol. A fő szabály, hogy a korábbi tartozás teljesítése után lehetséges a tehermentesítés a hitelező hozzájárulása mellett. Pont ugyanaz a helyzet, mint mielőtt a jelzálogot bejegyezték volna: a törlés is az érdekelt féllel való együttműködéssel, okiratban szereplő kérvénnyel lehetséges.

Kötelező módon nem kötődik egy jelzálogjog törlése az ingatlan eladásához, csak akkor a leggyakoribb. Amint az adósságot kifizettük, a szükséges ügyintézést követően bármikor leintézhető a törlés. Van azonban néhány kötelezően teljesítendő szabálya, feltétele a hivatalban.

Az ingatlan jelzálog törlési folyamata

A törlésnek minden esetben 2 feltétele van: egyrészt természetesen az adósság teljes rendezése, másrészt a hitelező írásos engedélye, az ügyfél törlési kérelme a földhivatal felé. Az a legfontosabb, és ez érvényes bármilyen jelzálogjog esetében, hogy a jelzálog jogosultjától törlési engedélyre van szükség az egykori adósnak. Szintén fontos, hogy az adósság teljesítésével nem automatikusan készül törlési engedély: igényelni kell a kiállítását.

A jelzálogjog megszüntetését törlési engedéllyel lehet a földhivatalban kérni. Az előzőekhez képes hasonló tudnivaló, hogy a hivatal a hozzá beérkező kérelmeket a beérkezés sorrendjében bírálja el. Egy eladási folyamatban elsődleges a tehermentesítés, azaz nem történhet utólag, az adásvételi szerződés benyújtása után. Amennyiben egy vevő bankhitellel vásárol, a pénzintézet végképp szigorú előírások szerint folyósít, még fennálló jelzálog esetében nem is fizet. Még az új tulajdonjogi kérelmet megelőzően kell a földhivatalba a törlési engedélyt benyújtani.

Személyesen töröltessük a jelzálogjogot!

Lehetséges személyesen vagy online módon is a földhivatali ügyintézés. A leglényegesebb lépése a törlési engedély megléte. Miután kézbe kaptuk az engedélyt, benyújthatjuk egyrészt papír alapon a hivatalba. Arra kell figyelni, hogy egy érkeztetett, azaz földhivatali pecséttel és dátummal ellátott másodpéldánnyal menjünk csak haza! A későbbiekben ez az irat lesz a számunkra a lehetséges hivatkozási alap, hogy valóban el van a törlés intézve. Másrészt benyújtható ügyfélkapus hozzáférésen keresztül is a földhivatal on-line felületén. A rendszer visszaigazolást fog küldeni, ami megegyezik a hivatal által hitelesített másolattal. Nem győzöm hangsúlyozni, hogy az adósság rendezése nem elegendő. A fenti ügyintézés és hivatali visszajelzés után végeztünk.