Mikor kell kifizetni az ingatlanos jutalékát?

Mikor teljesül az ingatlanközvetítői szolgáltatás, mikor kell kifizetni az ingatlanos jutalékát? Pontosan mikor kell az ingatlanossal elszámolni, mikor jár az ingatlanos jutaléka? Miközben minden kérdés tisztázódott a döntés a közvetítő megbízásáról, aktuális végiggondolni a továbbiakat is.

Ahogy máskor sem, ingatlan-eladás előtt sem mehetünk fejjel a falnak! Addig szabad takarózni, amíg a takaró ér, szól a mondás. Aki eladás után vásárolni szeretne, érdemes alaposan végiggondolnia a várható összes kiadását. Egy alapos költségvetésből az is kiderül, hogy az egyes tételeket mikor kell majd fizetni. Ebben a listában az egyik felmerülő költség lehet az eljáró ingatlanközvetítő díjának kifizetése is. Korábban általánosságban volt szól a egy ingatlanos díjazásáról, ebben a bejegyzésben az általam használt megbízási szerződésből kivágott részletekkel igyekszem illusztrálni a teljesítésre, díjfizetésre vonatkozó tudnivalókat.

Miért irányadó a megbízási szerződés?

Gyakran szoktam a számomra talán legfontosabb elvet idézni. Akkor jó egy megállapodás, amelynek pont ugyanaz történik a végén is, amit az elején megbeszéltünk. Egy ingatlan-eladási együttműködés a tulajdonos és egy megbízott ingatlanos között létrejövő megbízási szerződés keretei mentén történik. Ennek pontjai között kell szerepelnie a teljesítés és a díjfizetés részletes feltételeinek. Egy korrekt megállapodás esetén minden feltétel előre és írásban rögzítve van. Sem a folyamat elején, sem a végén nem férhet tehát ahhoz kétség, hogy mikor és mekkora összegben kell kifizetni az ingatlanos jutalékát.

A fizetés feltétele a teljesítés

Mint minden megbízás esetén, az elszámolás, az ingatlanos jutalékának fizetésének alapja a megfelelő teljesítés. A megbízott abban az esetben lehet jogosult a megbízási díjra, ha a megbízást teljesítette. A megbízási díjról szóló számla mellékletét teljesítési igazolás is képezi. Ebben ismeri el a megbízó a megbízott jutalékra való jogosultságát. A szerződésben azt is rögzíteni illik, hogy pontosan mit tekintenek a felek teljesítésnek.

„Amennyiben a jelen szerződés fennállása alatt vagy az annak megszűnését követő 6 (hat) hónapon belül a Megbízott által kiközvetített ügyfél és a Megbízó között az ingatlan tulajdonosa/bérlője/használója személyének megváltozását eredményező (elő)szerződés és/ vagy állapot jön létre.”

Általános szerződési feltételek, a szerződés teljesítése szakaszból

Fontos a fenti mondatot azzal kiegészíteni, hogy ebben nem az adásvételi vagy bérleti szerződés teljesítése szerepel. Vevő és eladó között létrejövő szerződést egy ingatlanközvetítő szakszerűen előkészíteni hivatott, aki azonban nem aláíró. Az előre egyeztetett adatok alapján a szerződés az aláírók között jön létre, az ingatlanos szinte csak kibic. Felelős a valós információk felkutatásáért, de a szerződők döntése a megállapodás megszületése. Leggyakoribb esetben a megbízási szerződés szerint az adásvétellel egyidőben számol el a megbízó a megbízottjával.

A „kalandorok kíméljenek” fejezet

A másik teljesítési szempontot a legegyszerűbb és egyben legrövidebb módon a gyakran emlegetett kalandorok kíméljenek címszóval lehet összegezni. Ha ugyanis a megbízáskor rögzített árat a megbízó egy azzal megegyező összegű vételi ajánlat megérkezésekor megemelni szeretné, az adásvétel talán sosem köttetne meg.

„Megbízó akkor is köteles megfizetni a közvetítői díjat, ha a kiközvetített ügyfél a 2. pontban meghatározott vételárral megegyező vagy azt meghaladó ajánlatot tartalmazó vételi szándéknyilatkozatának ellenére a Megbízó a szerződéskötési szándékától eláll.”

Általános szerződési feltételek, a szerződés teljesítése szakaszból

Szintén ide tartozó lehetőség egy esetleges elővásárlási joggal élő vásárló esete. Egy felkészült közvetítőt nem lepheti meg például egy társasházi alapító okiratban szereplő elővásárlási jog sem. Ebben az esetben egy szomszéd is megvásárolhatja az ingatlant, aki nem feltétlenül kiközvetített ügyfél. Ettől függetlenül azonban nem veheti meg a lakást a kialkudott vételárnál kevesebb összegért, így érvényesül a közvetítő teljesítése.

Mikor kell kifizetni a közvetítési díjat

Az eddigiekben az elszámolás előzetes feltétételeiről volt szó, következzen a lényeg. A megfizetés időpontja szolgál a mikor kell kifizetni az ingatlanos jutalékát kérdés megválaszolására.

Közvetlenül az aláírás után kell kifizetni az ingatlanos jutalékát?

„a közvetítői díj megfizetése a megbízás teljesítése alapján a Megbízó és a kiközvetített fél között létrejövő (elő)szerződés létrejöttével egyidejűleg esedékes”

Általános szerződési feltételek, a közvetítői díj megfizetése szakaszból

Jogos lehet a kérdés, hogy miért kell kifizetni az ingatlanos jutalékát, amikor csak aláírás történt? Hiszen az adásvétel még nem teljesült, a teljes vételárat még nem kapta meg az eladó. A piacon régóta kialakult az a gyakorlat, hogy a díjfizetés egybeesik az adásvételi szerződés aláírásával. Ez az időpont pedig az esetek többségében az első vételár-rész átadásával, a foglaló elszámolásával esik egybe. A közvetítő vérmérsékletének kérdése, hogy szigorúan veszi-e ezt a szokást. Az én gyakorlatomban úgy szokott történni, hogy vagy a megbízóra bízom a döntést, vagy a helyzetre való tekintettel járok el. Legegyértelműbb módon a teljes kifizetés utáni időpont lehet a közös elszámolásra, hiszen akkorra lezárul az ügylet, hiszen az eladó a teljes vételárat megkapta. A másik paraméter, hogy az első vételár-rész milyen címen való átvétele esetén számolunk el egymással?

Foglaló vagy előleg?

„Megbízó vállalja, hogy a közvetítői díjat a kiközvetített féltől (vevőtől, bérlőtől, használatba vevőtől) a vételár, ennek hiányában az első vételárrészlet, (….) (így különösen foglaló, előleg, bérleti díj, használati díj, kaució stb.) átvételével egyidejűleg fizeti meg Megbízott részére.”

Általános szerződési feltételek, a közvetítői díj megfizetése szakaszból

Ha a tulajdonos előleget vesz át, végképp nem lehet teljesült adásvételről beszélni, a jutalék elszámolása, hogy mikor kell kifizetni az ingatlanos jutalékát, szerintem fel sem merülhetne. Szándékosan használok feltételes módot, mert előleg a gyakorlatomban talán még sosem cserélt gazdát. Az előleg ugyanis visszajár, ha a vevő meggondolná magát. Akár ha bal lábbal kel fel a vásárló vagy az eladó, előleg esetén következmény nélkül elállhatnak. Én ugyan mindenkinek foglalót javaslok, a döntés mindig az ügyfél kezében van. Éppen ezért szerel a megbízási szerződésben is a minden helyzetre való felkészült megoldás. Más a helyzet, ha a felek egyike – foglaló átvétele után a szerződést megszegi.

„Megbízottat abban az esetben is megilleti a közvetítői jutalék, amennyiben a közreműködésével létrejövő (elő)szerződés teljesítésére a Megbízó vagy akiközvetített fél szerződés-szegése miatt nem kerül sor.”

Általános szerződési feltételek, a közvetítői díj megfizetése szakaszból

Szerződésszegés lehet például egy sikertelen hitelkérelem miatti elállás, fizetési vagy birtokba adási dátum nem vagy késedelmes teljesítése. Jellemzően ez is felek előkészítésén és hozzáállásán múlik. Nem ritkán fordul elő, hogy a vásárló előre tudja, hogy késedelem várható. Amennyiben ezt időben jelzi ezt az eladó felé, közös megegyezésük esetén segít az okiratszerkesztő ügyvéd a szerződés módosításában, könnyen születhet megoldás. Ha azonban az eladó nem ér rá, ragaszkodhat az eredeti megállapodás időpontjaihoz, így kényszerhelyzetbe kerülhet a vevő. Mivel ezen lehetőségek is nagyban a szerződő felek felelőssége, ez az oka az ingatlanos feltett kezének.

Mikor kell kifizetni az ingatlanos jutalékát?

Bízom benne, hogy sikerült teljes körűen körüljárni a címben szereplő kérdést! Ha mégis maradt volna kétség az elszámolás idejére, a megbízási szerződés bármely más pontjára vonatkozó tisztáznivaló, keressen elérhetőségeimen, állok rendelkezésre! Egy következő írás éppen a jutalék meg nem fizetése eseteivel foglalkozik. Minden esetben személyesen szoktuk átbeszélni a megállapodást, hogy minden egyedi igényre felkészülhessünk közösen.Előre is köszönöm érte a bizalmat!